Lors de l’achat d’un bien de rendement, est-il préférable de l’acquérir en nom propre ou par une société? Ce choix n’est pas anodin et aura des implications différentes. Il est important de les connaître avant toute décision, qui sera formulée dans le cadre d’une planification à définir.

Notons que lors d’un transfert d’immeuble, les frais d’achat (droits de mutation, émoluments du notaire, Registre foncier) sont dus quelle que soit la forme de propriété. Dans le cas où l’objet est déjà détenu par une société, l’acquéreur achète au vendeur non pas un immeuble, mais des actions. Il n’y a pas de changement de propriétaire inscrit au Registre foncier et donc pas de droits de mutation. L’acquisition d’un bien par le biais d’une société ne saurait être une option pour faciliter l’acquisition d’immeubles résidentiels, à usage propre ou de rendement, par des étrangers. La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) pose des exigences très précises. Traitement fiscal des revenus locatifs Prenons l’exemple de l’achat d’un bien de rendement. Si celui-ci est acheté en nom propre, les revenus locatifs nets, sans les charges, seront ajoutés au revenu imposable; les intérêts de la dette et les frais d’entretien pourront, quant à eux, être déduits. La charge fiscale du propriétaire-contribuable sera donc directement influencée. Lors de l’acquisition par une société, les produits des loyers et les charges financières devront être comptabilisés dans les comptes de pertes et profits et impacteront directement le bénéfice net qui sera imposé.

L’actionnaire-propriétaire sera alors encore une fois imposé lors du versement des dividendes perçus. Certains cantons adoucissent cette double imposition en ne taxant qu’une partie des dividendes. Dans le cas d’un achat du bien immobilier pour son propre usage, le particulier devra annoncer une valeur locative, qui s’ajoutera à son revenu imposable. L’actionnaire, quant à lui, devra s’acquitter d’un loyer qu’il versera à sa société et qui sera traité comme une location perçue d’un tiers. Sans contrat de bail, le fisc peut considérer l’usage du logement comme une distribution de dividendes. Fortune imposable Quant à l’impôt sur la fortune immobilière, qui prend en compte la valeur fiscale du bien sous déduction du prêt hypothécaire, le résultat sera répercuté sur la fortune imposable d’un particulier ou le capital d’une société. Lors d’une vente Lors de la revente du bien, le propriétaire en nom propre sera taxé sur le gain immobilier dépendant de la plus-value, moins les déductions ou impenses admises, selon un barème dégressif tenant compte des années de propriété et d’occupation. Pour la société immobilière, la différence entre le prix de vente et la valeur comptable déterminera le bénéfice imposable. Il est important de préciser que la société, au contraire du propriétaire en nom, peut effectuer des amortissements comptables chaque année et qu’en cas de moins-values, une charge déductible pourra être portée en compte. Une attention particulière sera portée à la valeur du bien apparaissant au bilan. Une charge fiscale latente, qui est une forme de report comptable de l’impôt sur les bénéfices, reste à considérer dans la détermination du prix de vente des actions. Financement En nom ou via une société, l’achat d’un bien immobilier requiert en principe la participation d’un créancier-gagiste. La forme de propriété peut influencer les termes et conditions d’octroi du financement, tels que le montant des fonds propres et le taux d’intérêt. En effet, le propriétaire en nom est le débiteur de l’institut financier; il répond donc sur l’entier de sa fortune si en cas de vente forcée de son bien, le créancier ne parvient pas à se faire rembourser.

Dans le cas où il s’agit d’une société débitrice, le propriétaire-actionnaire n’a qu’une responsabilité limitée au montant des fonds propres investis. C’est la raison pour laquelle les conditions d’octroi, notamment le montant des fonds propres et le taux d’intérêt, peuvent sensiblement varier. Certains établissements financiers exigeront de l’actionnaire d’être codébiteur solidaire du prêt hypothécaire contracté par sa société. Conclusion Au vu de ce qui précède, chaque situation doit être examinée en détail. Les buts et les décisions influenceront durablement la situation fiscale. Des simulations comptables doivent être effectuées, en tenant compte également de l’activité économique principale, du régime matrimonial et des implications en cas de succession, afin d’obtenir une structure efficiente et appropriée. La réforme en cours de l’imposition des sociétés (RIE III) sera à n’en pas douter un élément supplémentaire à prendre en considération dans la formulation du choix final.

source: toutimmo.ch