Votre bâtiment.ch - Tout ce qu'il faut savoir pour acheter/vendre votre bâtiment...

 

Je souhaite entreprendre des travaux de rénovation dans un appartement à Veyrier. Je sais qu’il y a d’importantes démarches administratives à entreprendre en vue d’obtenir l’autorisation de construire nécessaire. Aussi, je ne pense pas pouvoir commencer les travaux avant une année au minimum. Je souhaite ainsi louer mon appartement dans l’intervalle. Est-il possible de conclure un contrat pour une durée fixe? Comment m’assurer que mon futur locataire ne reste pas indéfiniment dans l’appartement? (Corinne F, Veyrier)

Selon la loi, un contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement, sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire. Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée, qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’événement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un terme fixe, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation. Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire, dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire), mais non encore connu des parties. Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire. L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement. Précision En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, subordonné à une condition résolutoire. Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, dès l’entrée en force de l’autorisation de construire. Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre. Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable. Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez également conclure un contrat à terme fixe, ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.
Source: toutimmo.ch

 

Lors de l’achat d’un bien de rendement, est-il préférable de l’acquérir en nom propre ou par une société? Ce choix n’est pas anodin et aura des implications différentes. Il est important de les connaître avant toute décision, qui sera formulée dans le cadre d’une planification à définir.

Notons que lors d’un transfert d’immeuble, les frais d’achat (droits de mutation, émoluments du notaire, Registre foncier) sont dus quelle que soit la forme de propriété. Dans le cas où l’objet est déjà détenu par une société, l’acquéreur achète au vendeur non pas un immeuble, mais des actions. Il n’y a pas de changement de propriétaire inscrit au Registre foncier et donc pas de droits de mutation. L’acquisition d’un bien par le biais d’une société ne saurait être une option pour faciliter l’acquisition d’immeubles résidentiels, à usage propre ou de rendement, par des étrangers. La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) pose des exigences très précises. Traitement fiscal des revenus locatifs Prenons l’exemple de l’achat d’un bien de rendement. Si celui-ci est acheté en nom propre, les revenus locatifs nets, sans les charges, seront ajoutés au revenu imposable; les intérêts de la dette et les frais d’entretien pourront, quant à eux, être déduits. La charge fiscale du propriétaire-contribuable sera donc directement influencée. Lors de l’acquisition par une société, les produits des loyers et les charges financières devront être comptabilisés dans les comptes de pertes et profits et impacteront directement le bénéfice net qui sera imposé. L’actionnaire-propriétaire sera alors encore une fois imposé lors du versement des dividendes perçus. Certains cantons adoucissent cette double imposition en ne taxant qu’une partie des dividendes. Dans le cas d’un achat du bien immobilier pour son propre usage, le particulier devra annoncer une valeur locative, qui s’ajoutera à son revenu imposable. L’actionnaire, quant à lui, devra s’acquitter d’un loyer qu’il versera à sa société et qui sera traité comme une location perçue d’un tiers. Sans contrat de bail, le fisc peut considérer l’usage du logement comme une distribution de dividendes. Fortune imposable Quant à l’impôt sur la fortune immobilière, qui prend en compte la valeur fiscale du bien sous déduction du prêt hypothécaire, le résultat sera répercuté sur la fortune imposable d’un particulier ou le capital d’une société. Lors d’une vente Lors de la revente du bien, le propriétaire en nom propre sera taxé sur le gain immobilier dépendant de la plus-value, moins les déductions ou impenses admises, selon un barème dégressif tenant compte des années de propriété et d’occupation. Pour la société immobilière, la différence entre le prix de vente et la valeur comptable déterminera le bénéfice imposable. Il est important de préciser que la société, au contraire du propriétaire en nom, peut effectuer des amortissements comptables chaque année et qu’en cas de moins-values, une charge déductible pourra être portée en compte. Une attention particulière sera portée à la valeur du bien apparaissant au bilan. Une charge fiscale latente, qui est une forme de report comptable de l’impôt sur les bénéfices, reste à considérer dans la détermination du prix de vente des actions. Financement En nom ou via une société, l’achat d’un bien immobilier requiert en principe la participation d’un créancier-gagiste. La forme de propriété peut influencer les termes et conditions d’octroi du financement, tels que le montant des fonds propres et le taux d’intérêt. En effet, le propriétaire en nom est le débiteur de l’institut financier; il répond donc sur l’entier de sa fortune si en cas de vente forcée de son bien, le créancier ne parvient pas à se faire rembourser. Dans le cas où il s’agit d’une société débitrice, le propriétaire-actionnaire n’a qu’une responsabilité limitée au montant des fonds propres investis. C’est la raison pour laquelle les conditions d’octroi, notamment le montant des fonds propres et le taux d’intérêt, peuvent sensiblement varier. Certains établissements financiers exigeront de l’actionnaire d’être codébiteur solidaire du prêt hypothécaire contracté par sa société. Conclusion Au vu de ce qui précède, chaque situation doit être examinée en détail. Les buts et les décisions influenceront durablement la situation fiscale. Des simulations comptables doivent être effectuées, en tenant compte également de l’activité économique principale, du régime matrimonial et des implications en cas de succession, afin d’obtenir une structure efficiente et appropriée. La réforme en cours de l’imposition des sociétés (RIE III) sera à n’en pas douter un élément supplémentaire à prendre en considération dans la formulation du choix final.
source: toutimmo.ch

 

Avec ses 400 exposants, le Salon leader avec congrès pour la construction et la rénovation énergétiquement efficientes, la construction bois moderne et les énergies renouvelables  montre l’état actuel de l’économie du bâtiment et dans quelle direction se développe l’efficacité énergétique dans ce secteur. Le Salon est un must pour les professionnels et il offre de précieux contacts à tous ceux qui veulent mieux construire.

 

Les 23'000 visiteurs reçoivent une large information sur les produits, innovations et nouveautés. L’efficacité de l’énergie, les énergies renouvelables et une qualité élevé marquent de leur empreinte l’offre du salon.

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Source: bau-energie.ch

 

Les architectes, les planificateurs, les ingénieurs spécialisés dans la construction en bois, les spécialistes de la construction en bois et les charpentiers trouveront sur cette plateforme créée par Rigips une offre de produits innovante, spécialement adaptée aux besoins liés à cette méthode de construction. Un grand nombre de fonctions utiles permet d’accéder rapidement à toutes les informations essentielles sur l’utilisation des systèmes et carreaux de plâtre lors de l’étude de projet et de la mise en œuvre de constructions tournées vers l’avenir, durables et écologiques.

La recherche interactive de systèmes constructifs est un élément essentiel de ce site Internet clairement agencé. En plus de la documentation complète sur les produits, les utilisateurs trouveront sur le site des conseils techniques approfondis pour la planification et la construction ainsi que pour l’application et la mise en œuvre des systèmes et carreaux de plâtre dans la construction en bois. Par ailleurs, Rigips attache une importance particulière à l’assistance et au conseil personnalisés: c’est pourquoi les utilisateurs peuvent accéder, à partir du site Internet, aux coordonnées des interlocuteurs compétents directement en saisissant un numéro postal d’acheminement.

Source: habitation.ch

Bons tuyaux pour un climat intérieur sain

Posted on: avril 25th, 2016 by nideal No Comments

 

L’Office fédéral de la santé publique OFS et l’association eau-bau viennent de publier une fiche technique résumant les facteurs essentiels dont il faut tenir compte lorsque l’on planifie la construction ou la rénovation d’un immeuble d’habitation, si l’on veut garantir un climat intérieur sain pour les usagers. C’est bien vu, car quand on sait que nous passons près de 90% de notre vie à l’intérieur d’immeubles et de bâtiments, il est plutôt sage de prendre garde aux différents facteurs chimiques, biologiques, climatiques et autres qui influence directement la qualité de vie des habitants.

 

source: habitation.ch

Bases légales dans le bâtiment

Posted on: avril 18th, 2016 by nideal No Comments

 

La loi fédérale sur la protection de l’environnement contient, s’agissant de l’amiante, surtout des objectifs concernant les substances et les déchets. Ils sont complétés par les ordonnances. Par exemple, Il faut satisfaire aux prescriptions de l'Ordonnance sur la protection de l'air lorsque, au cours de travaux de transformation, d’agrandissement ou d’assainissement, des immissions transportées par l’air ambiant atteignent des tiers. Il faut notamment appliquer le principe de minimisation et la valeur limite d’émission pour l’amiante (voir point 82 de l’annexe de l’ordonnance). L’Ordonnance sur le traitement des déchets et l’Ordonnance sur le mouvement des déchets, quant à elles, traitent des filières d’évacuation et de traitement des déchets.

Enfin concernant le droit privé, et en particulier le droit du bail :  D’après la responsabilité pour des bâtiments ou autres ouvrages de l’article 58 du Code des obligations (CO), le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage doit en principe éviter que quiconque se trouvant dans son bâtiment puisse subir un risque ou des dommages. Il n’existe pas d’obligation légale de désamianter un immeuble. Le bailleur est tenu, selon l’alinéa 1 de l’article 256 du CO, de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état. Si le bailleur ne satisfait pas à cette obligation, le locataire peut faire résilier le bail ou demander des dommages et intérêts. Il peut aussi, selon les articles 259a et suivants du CO, exiger la remise en état ou résilier le bail sans préavis.

Le Département des infrastructures (DINF) a publié les directives d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) pour le diagnostic amiante et a transmis un mail d'information le 3 février 2011 à toutes les autorités communales (PDF, 124 ko). Ces directives sont entrées en vigueur le 1er mars 2011.

Source: vd.ch

Physique du bâtiment

Posted on: avril 18th, 2016 by nideal No Comments

 

La construction durable implique un processus de planification intégral permettant d'optimiser l'efficacité énergétique, le climat intérieur (température, qualité de l'air, éclairage et acoustique), la consommation de ressources et la durabilité. Pour maîtriser ces enjeux, les lois de la physique du bâtiment doivent être comprises et appliquées, tant à l'intérieur qu'autour du bâtiment, souvent en travaillant avec des solutions approchées. Une mise en œuvre optimale de nos ressources avec une consommation d'énergie minimale et un impact environnemental réduit pour procurer un confort aussi bon que possible ainsi qu'une sécurité maximale aux habitants et utilisateurs des bâtiments – c'est là l'une des tâche de notre temps.

Cet ouvrage est consacré aux interactions qu'entretient la construction avec la chaleur, l'humidité, les mouvements d'air, la lumière ainsi que le son. Les thèmes suivants sont traités: climat extérieur, climat intérieur, transferts de chaleur stationnaires, protection solaire, ponts thermiques, condensation superficielle et formation de moisissures, transport d'humidité, renouvellement de l'air et étanchéité, effets de stockage et processus de transfert instationnaires, éclairage naturel des locaux, consommation d'énergie, puissance de chauffage et de refroidissement, propagation du son dans le bâtiment et à l'air libre, protection incendie.

Cet ouvrage reconnu pour la formation et la pratique prend en compte toutes les normes (EN, ISO, SIA) pertinentes pour les bâtiments, notamment dans le contexte de la directive de l'UE sur la performance énergétique des bâtiments.

Source: vdf.ch

 

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Le programme bâtiments

Posted on: mars 24th, 2016 by nideal No Comments

 

Investissez dans l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables! Vous réduirez ainsi votre consommation d'énergie, ferez d'importantes économies et serez moins dépendants de l'évolution future des prix de l'énergie. Et ce n'est pas tout: la valeur marchande de votre objet immobilier augmentera et vous apporterez une contribution importante à la protection du climat.

Le Programme Bâtiments vous octroie des subventions:

  • dans toute la Suisse: pour l'assainissement énergétique de l'enveloppe du bâtiment.
  • dans la plupart des cantons: pour la mise en œuvre d'énergies renouvelables, pour la récupération de chaleur et l'amélioration des installations techniques du bâtiment. Vous trouverez plus d'informations sur ces subventions complémentaires à droite, en cliquant sur le lien de votre canton.

Assainir, en profiter et réduire les émissions de CO2

Pour l'assainissement de l'enveloppe du bâtiment, le montant des subventions est le même sur l'ensemble de la Suisse. En améliorant de l'isolation, vous ferez d'importantes économies d'énergie à long terme, ce dont ne profite pas seulement votre porte-monnaie, mais aussi le climat.

L’importance de l’économie de CO2 varie fortement selon les bâtiments. Exemple: lors de l’assainissement global d’une maison individuelle suisse classique, le potentiel d’économie de CO2peut s’élever jusqu’à quatre tonnes par an. Cela permet d’économiser chaque année jusqu’à 1'800 francs sur les frais de chauffage.

A noter toutefois:

Pour les objets immobilieres, un assainissement n'est pas toujours la solution optimale. Il est parfois plus judicieux de construire un nouveau bâtiment énergétiquement plus efficace en remplacement de celui existant. Faites-vous conseiller par un expert en énergie.

Vous souhaitez rénover votre bien immobilier mais vous ne savez pas comment vous y prendre? Que vous deviez revoir votre isolation ou changer de chauffage, notre fiche d‘information vous permettra de savoir en un coup d’œil comment procéder et où trouver le conseil adapté à vos besoins.

Tout propriétaire désireux de procéder à une rénovation énergétique de qualité doit respecter certaines étapes clés, comme faire appel à un conseiller qualifié qui fera une analyse professionnelle de son bien, ou encore élaborer un plan global d’assainissement avant le démarrage des travaux. Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, lisez notre fiche d’information "Réussir son assainissement énergétique".

Il est toujours avantageux de planifier un assainissement de manière appropriée et d'harmoniser les mesures individuelles. Vous trouverez ici des informations complètes pour les maîtres d'ouvrage.

Vérifiez si votre bâtiment se trouve dans une région à haut risque d'émissions de radon et si des mesures complémentaires de construction se rélèvent nécessaires.

Si votre objet immobilier est exposé à de fortes nuisances sonores en permanence, vous devriez également vous préoccuper de mesures de protection contre le bruit avant l'assainissement.

Les bâtiments peuvent fournir un habitat vital pour de nombreux oiseaux et chauves-souris menacés d'extinction. Quelques mesures simples suffisent souvent pour conserver ces habitats en cas d'assainissement d'un bâtiment.

Connaissez-vous déjà SuisseEnergie? Cette plate-forme rassemble à la même enseigne toutes les activités liées au domaine des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique. Qu’il s’agisse d’appareils électriques, de bâtiments ou de mobilité – vous trouverez ici de précieuses informations et des conseils utiles.

source: http://www.dasgebaeudeprogramm.ch

 

Pas de nouvelle baisse des taux d'intérêt et une marge de fluctuation du taux Libor inchangée. Lors de son examen périodique de la situation économique du pays, la Banque nationale suisse n'a annoncé aucune nouvelles mesures pour contrer la force du franc

La BNS préfère garder des munitions. Jeudi, à l’issue de sa réunion de politique monétaire trimestrielle, la Banque nationale suisse a donc décidé de ne rien faire. Son taux de référence demeure dans une marge de fluctuation comprise entre -0,25% et -1,25% et le taux appliqué aux avoirs déposés chez elle restent eux aussi inchangés, à -0,75%.

Pour certains analystes, ce statut qui est une déception, tout juste une semaine après que la Banque centrale européenne (BCE) ait surpris par la timidité de son action. D’aucuns ont depuis considéré que la non réaction du franc et de l’euro, après cette décision européenne, constituait un moment idéal pour que la BNS prenne les devants et que, plutôt que de suivre les actions de la BCE, elle les anticipe.

Pour Andreas Ruhlmann, analyste de IG Bank (Suisse), la BNS disposait jeudi d’une bonne occasion pour envoyer un signal fort aux marchés sur sa capacité à résister au nouvel assouplissement quantitatif de la BCE. En d’autres termes, une nouvelle baisse des taux en Suisse aurait pu faire durablement baisser le franc, en accroissant le différentiel de taux avec l’Europe. Il aurait été encore plus coûteux de détenir des francs, par rapport à des euros.

De plus en plus efficace

Mais de l’avis de la BNS, le niveau de -0,75% est suffisamment dissuasif pour le moment. Même si elle a précisé jeudi que le franc restait surévalué et qu’elle restait disposée à intervenir sur le marché des changes, «le taux négatif ainsi que l’écart entre les taux suisses et les taux étrangers rendent le franc moins attrayant et contribuent à l’affaiblir davantage», considère la banque centrale.

Et cette sorte de taxe à la détention de francs sera encore plus efficace désormais, a laissé entendre Andréa Maechler, qui vivait jeudi sa première conférence de presse en tant que membre du directoire. «Actuellement, quelque 170 milliards de francs, soit environ 40% des avoirs à vue à la BNS, sont soumis aux intérêts négatifs», a révélé la nouvelle numéro trois.

Le taux d’utilisation des montants exonérés s’établit aujourd’hui à 98%, contre 88% en janvier dernier, lors de l’implémentation des taux négatifs. D’une part, parce que les banques se sont redistribuées ces avoirs. Celles qui dépassaient le montant exonéré ont transféré de l’argent, via des opérations dites Repo (placements de cash contre une mise en pensions de titres), vers celles qui n’atteignaient pas cette limite. D’autre part, parce que les avoirs à vue déposés au sein de la BNS ont augmenté de 30 milliards environ cette année, de 440 à 470 milliards, sous le coup d’interventions sur le marché des changes.

Ce taux d’utilisation de presque 100% signifie que désormais, lorsque le BNS injecte de nouvelles liquidités dans le système – lorsqu’elle émet de nouveaux francs pour les vendre, «pratiquement chaque franc nouvellement crée est soumis aux taux négatifs», a détaillé Andréa Maechler.

Les billets de banque ont un coût

Ce statu quo permet par ailleurs à la BNS de se garder une marge de manœuvre, si la BCE venait à décider de taux encore plus négatifs à l’avenir. Car contrairement aux marchés de changes, la BNS n’a pas une force de frappe illimitée sur le front des taux négatifs.

Il est en effet établi que des taux trop négatifs deviennent inutiles. Car à partir d’un certain stade, dont le niveau n’est pas clairement identifié, ils pourraient provoquer une ruée des investisseurs vers les billets de banque. «Cette problématique n’est plus vraiment d’actualité. Elle l’était en février, mais je pense que depuis, les investisseurs institutionnels se sont rendu compte des coûts liés à la détention de billets (stockage, logistique, assurances, ndlr), a commenté le numéro 2, Fritz Zurbrügg. Nous n’avons pas constaté d’explosion de la demande», a-t-il aussi assuré.

D’abord les changes, ensuite les taux

Jeudi, le franc est resté insensible à la décision et aux dires de la BNS. L’euro valait 1,08 franc environ. De l’avis de Dominik Studer, économiste d’UBS, tant que la monnaie helvétique demeure dans cette «zone de confort, comprise entre 1,07 et 1,10», la banque centrale se contentera d’intervenir sur le marché des changes. En revanche, si la pression s’avère plus forte, elle fera alors usage de ce que lui considère comme sa «deuxième ligne de défense», les intérêts négatifs.

Mais il n’y a pas que le taux de changes. L’inflation aussi, est loin des objectifs de la BNS. Entre novembre 2014 et novembre 2015, les prix ont reculé de 1,4%. Et surtout, la déflation prévaut dans le pays depuis maintenant quatre ans. «La stabilité des prix reste une priorité, a répondu le président de la BNS, Thomas Jordan. Mais nous devons considérer la situation dans son ensemble. Cette inflation négative, et non pas cette déflation, est liée à la hausse du franc et à la chute du prix du pétrole. C’est un processus d’ajustement, mais nous ne voyons pas de risque de spirale déflationniste s’installer dans le pays».

«Lutter contre ces tendances à court ou à moyen terme est injustifié», abonde Karsten Junius, chef économiste de Sarasin, qui constate en effet que les salaires suisses, par exemple, continuent de progresser. Comme la BNS, il prévoit un retour en zone positive dès l’année 2017. Pour 2016, la banque centrale table sur une inflation à -0,5% et sur une croissance du PIB d’environ 1,5%. Une prévision optimiste, selon Credit Suisse, qui mise sur 1,2% et qui réfléchit à abaisser encore son pronostic.

Le temps/10.012.15/Servan Peca